2022-11-10 聯合報／ 記者王宏舜／台北即時報導
賴姓買家經仲介介紹，議定以2330萬向林姓賣家購買台北一幢大樓14樓與頂樓加蓋的房子，約定前年8月31日傍晚5點點交，詎料女租客在下午2點「先走一步」輕生，點交未成。賴認為房子交付前發生非自然死亡情事，減損不動產價值，依民法請求減少815.5萬元價金，但一審敗訴。台灣高等法院逆轉改判林應給付650萬元。
雙方已簽訂房屋買賣契約的情況下，房屋卻在點交前成為凶宅，買方可以要求解除買賣契約嗎？可以從以下幾個層面說明：
一、何謂物之瑕疵
民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
其中，危險移轉是指民法第373條「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」民法設計上是以「交付時」認定標的物是否存有瑕疵，而非訂定契約時。主要是因為交付後買方才能實質享有該物之利益，因此為如此之風險分配的基準。
這個案例中，「點交」即為認定房屋是否存有瑕疵的時點，因此雖然先前雙方已經簽約，但若簽約後點交前該房屋出現瑕疵，出賣人仍須負瑕疵擔保責任。
二、「凶宅」算有瑕疵的房屋嗎？
依實務穩定的見解，雖然成為凶宅後房屋並未有物理性的損傷，仍具居住功能，但依社會大眾多對凶宅存有畏懼心理，並因此導致房屋價值減損，自屬物之瑕疵。因此這個案例中，點交前3小時房屋成為凶宅，無論賣家有無過失，均應負物之瑕疵擔保責任。
臺灣高等法院 111 年度重上字第 173 號民事判決：
謂「凶宅」，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺、自殺致死或其他非自然身故情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵；且出賣人所負物之瑕疵擔保責任，乃法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，是否明知該凶宅事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。
三、房屋點交前成為凶宅，買方可以如何主張？
民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
本案中，買賣標的物交付時為凶宅，屬物之瑕疵，買家可以依上述規定，選擇請求解除契約或減少價金，一審法院之所以判買方敗訴，並不是因為認為凶宅非屬瑕疵，而是因為認為買家先前解除契約已經生效了，既然已經解除就無從再主張減少價金了。
不過在主張上述權利前，還是要先確認契約中有沒有對此特別約定。
【王翼升律師：本文僅供參考之用，如涉及個案，仍須以個案個別認。本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，日後法規如有修正，恕不更新本文內容。 最後更新日期 :2022年11月10日】
